Veränderungen auf dem Budapester Wohnungsmarkt

Budapest – ja, eine tolle Stadt. Das finden Sie, das finden wir. Und das finden auch die drei Millionen Touristen, die Budapest jährlich besuchen. Wer derzeit eine bezahlbare und zentrale Wohnung in Budapest sucht, der sucht nicht selten die sprichwörtliche Nadel im Heuhaufen. Die steigende Besucherzahl hat in den letzten Jahren dazu geführt, dass immer mehr Privatwohnungen von Investoren aufgekauft und eigens für den Zweck der Weitervermietung an Touristen in durchdesignte Wohnträume verwandelt wurden – 7.000 soll es davon in Budapest mittlerweile geben.

Diese Wohnungen, vorwiegend über das Portal airbnb angeboten, fehlen folgerichtig auf dem Budapester Wohnungsmarkt. Zudem gehört es in Ungarn seit Langem zum guten Ton, eine Eigentumswohnung zu besitzen. Nach der Wende, als die Ära des staatlich geregelten Mietwohnungsmarktes zu Ende ging, hat der ungarische Staat vielen Mietern ermöglicht, die gerade bewohnte Wohnung zu einem geringen Teil des Marktwertes zu kaufen. Die verbleibenden Wohnungen, die nicht von Eigentümern bewohnt oder an Touristen vermietet werden, sind also heiß begehrt. Die Nachfrage ist groß, was sich auch in den jährlich bis zu 20 Prozent steigenden Immobilienpreisen widerspiegelt.

Mit ein wenig Glück, Durchhaltevermögen und dem nötigen Wissen finden Sie aber garantiert eine schöne Wohnung.

Eine Wohnungssuche will gut organisiert werden

Mit Laptop, Telefon und Notizblock sitzt der Belgier Louis in einem Budapester Café und telefoniert die Nummern von Maklern ab, die heute Morgen eine 2-Zimmer-Wohnung im Budapester Zentrum inseriert hatten. Es ist Spätsommer und das neue Semester an den Budapester Unis hat begonnen. Zu dieser Zeit des Jahres steigt die Nachfrage nach Mietwohnungen ins Unermessliche. Das merkt auch Louis, der tagtäglich die Angebote in den großen Immobilienportalen durchforstet und noch am selben Tag bei den Maklern oder Vermietern anruft – nicht selten ist die inserierte Wohnung innerhalb von wenigen Stunden schon „vergeben“. Schnelles Handeln ist in dieser Sache gefragt. Wer sich zu viel Zeit damit lässt, Kontakt mit dem Makler oder Vermieter aufzunehmen, der muss damit rechnen die Wunschwohnung verpasst zu haben.

Wenn Sie auf eine ältere Anzeige stoßen, versuchen Sie es dennoch. Häufig handelt es sich dabei um Wohnungen, bei der man sich noch nicht einig werden konnte und der Vermieter lieber auf den Mieter wartet, der ihm am sympathischsten ist. Die erste Regel für eine erfolgreiche Wohnungssuche in Budapest lautet also: Geben Sie nicht so schnell auf! Wer die Suche gut organisiert, selbstbewusst auftritt und dennoch authentisch bleibt, der imponiert ungarischen Vermietern, die ihre Wohnungen gerne in guten und verlässlichen Händen wissen.

Sag mir, wer du bist und ich sage dir, wen der Vermieter will

Bislang beschränkten sich die kurzen Telefongespräche zwischen Louis und den Maklern auf Fragen nach seinem Beruf, Familienstand sowie Mindestwohndauer. Ersteres mag man auch aus anderen Ländern gewohnt sein, schließlich bevorzugt jeder Wohnungseigentümer einen Mieter mit stabilem Einkommen. Die Sache mit dem Familienstand ist hingegen schon etwas heikler. Als Louis die Fragen nach einer Lebensgefährtin stets verneint und stattdessen einwirft, er habe eine Katze, hört er häufig ein klares „Nem!“.

Auch ungarische Vermieter haben am liebsten zweibeinige Mieter, die in der Konstellation Mann-Frau zusammenwohnen. Was Haustiere angeht, so muss man tatsächlich mit Einschränkungen bei den Mietoptionen rechnen. Kein Vermieter riskiert gerne Kratzer im schönen Parkett oder einen stundenlang bellenden Hund. Sollten Sie Haustiere haben: Achten Sie auf die Informationen in den Inseraten oder klären Sie diese Frage gleich zu Beginn. Haustiere müssen nämlich nicht zwangsläufig ein Hindernis sein, es gibt ganze Stadtbezirke in Budapest, in denen es nur so von Haustieren wimmelt (Anm.: Die Verfasserin des Textes lebt samt Vierbeiner im hundefreundlichen 13. Bezirk).

Befremdlich empfand Louis hingegen die häufigen Fragen nach der Mindestmietdauer. Sogar von 24 Monaten war schon die Rede. So wird es immer gängiger, dass Vermieter nicht unter einer Dauer von mindestens zwölf Monaten vermieten wollen. Keine Chance auf Diskussionen, die Nachfrage ist schließlich da. Häufig hängen vorzeitiger Auszug und der Verlust der gezahlten Kaution miteinander zusammen. Achten Sie daher genau darauf, was Sie im Vorfeld aushandeln und vertraglich festhalten.

Vorsicht bei Vorabzahlungen, Provision und Kaution

Kurioses hat Louis auch in Sachen Vorabzahlungen erlebt. Einige Immobilienmakler verlangten, dass er eine Summe hinterlegen solle, um die Wohnung damit schon im Voraus zu reservieren – ohne sie gesehen zu haben. Er ging auf diese Forderung zwar nicht ein, traf bei einer der Wohnungsbesichtigungen aber auf einen Vermieter, der ihm genau das wieder vorschlug: sollte er die erste Monatsmiete sofort bezahlen können, sei die Wohnung für ihn reserviert. Generell sollten Sie sich auf keinen Fall auf solche Vorabzahlungen, die gerne auch als Kaution im Voraus verkauft werden, einlassen – weder bei Immobilienmaklern oder Agenturen noch bei privaten Vermietern. Auch was Provisionszahlungen an Agenturen angeht, sollten Sie äußert hellhörig sein, denn in Ungarn ist es üblich, dass die Vermieter bei erfolgreichem Vertragsabschluss die Provision an die Agentur entrichten und niemals der Mieter selbst.

Die erste Zahlung erfolgt also erst bei Vertragsunterzeichnung und Schlüsselübergabe. Vorsicht geboten ist auch bei der Vereinbarung der Kautionshöhe, welche nicht mehr als zwei Monatsmieten betragen sollte, sofern die Qualität der Mietwohnung oder die Inneneinrichtung nicht so hochwertig sind, dass sich der Vermieter absichern möchte. Die Konditionen bezüglich Rückerstattung der Kaution sollten fair und dem Mietobjekt entsprechend ausgehandelt werden – ein Kratzer im Türrahmen einer seit Jahren nicht renovierten Wohnung sollte Sie nicht ihre halbe Kaution kosten.

Augen und Ohren auf vor Vertragsabschluss

Wenn Sie es nun bis hierhin geschafft haben und kurz vor Abschluss ihres Mietvertrages stehen, achten Sie unbedingt auf folgende Dinge:

• Legen Sie eine Liste mit den Wohngegenständen an und dokumentieren Sie etwaige Schäden
• Bestehen Sie auf einer englischen (ggf. deutschen) Version des Mietvertrages, damit Sie auch wirklich alles darin verstehen
• Einigen Sie sich darüber, welche Partei die Rechnungen für die Nebenkosten einzahlt (z.B. bei der Post) und bestehen Sie immer darauf, die monatlichen Abrechnungen zu sehen
• Legen Sie unbedingt fest, in welcher Form die Miete monatlich bezahlt werden soll – falls die Miete monatlich in bar bezahlt werden soll, so deutet das häufig darauf hin, dass die Wohnung nicht offiziell vermietet wird

In diesem Fall sollten zwei Dinge geklärt werden:

1.) Name auf den Postkasten

2.) Einverständnis zur Registrierung für die Beantragung einer Adresskarte (siehe Tipps für den ungarischen Alltag Teil 1: Lakcimkártya)

Nachdem Sie nun wissen, worauf Sie achten sollten: Viel Erfolg bei Ihrer Wohnungssuche!